CHELTUIELILE PE PERSOANA

MEMORIU

Către

PRIMĂRIA MUNCIPIULUI GALAŢI,

MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE,

MINISTERUL ECONOMIEI,

CECCAR – FILIALA GALAŢI,

FEDERAŢIA JUDEŢEANĂ A ASOCIAŢIIOLR DE PROPRIETARI GALAŢI

Referitor: Repartizarea cheltuielilor pe persoane în cadrul Asociaţiilor de proprietari

            Subsemnata, CONDREA NARCISA GERSINA, având domiciliul în Municipiul Galaţi, Str. N. Alexandrescu, nr. 6, bloc B4A, sc. II, ap. 38, cod postal 800121, vă rog să îmi permiteţi ca, pe această cale, să vă atrag atenţia asupra unei erori, ce a fost menţinută de-a lungul anilor, privind repartizarea cheltuielilor pe persoane în cadrul Asociaţiilor de proprietari.

            La întocmirea LISTELOR DE PLATĂ A COTELOR DE CONTRIBUŢIE LA CHELTUIELILE ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI trebuie ţinut cont de reglementările Legii 230/2007, ale Normelor de aplicare precum şi de Ordinul 1969 al Ministerului economiei şi finanţelor publice.

            În practică, însă, este greu de pus în aplicare deorece Legea 230/2007 prevede un anumit mod de repartizare, iar modelul de listă prezentat în Ordinul nr. 1969 contravine prevederilor legale. Este binecunoscut faptul că nimic nu este mai presus de lege şi de normele care o pun în aplicare.

            Aceeaşi eroare este regăsită şi în Hotărârea Consiliului Local 450/2005, care nu a mai fost modificată odată cu apariţia Legii 230, precum şi în documentele de înfiinţare (Statutul asociaţiei, Acordul de asociere) puse la dispoziţia asociaţiilor, în prezent, dar fără a fi actualizate.

            Pentru a motiva cele expuse mai sus vă rog sa îmi permiteţi să refac istoricul legislativ privind administrarea şi organizarea Asociaţiilor de proprietari, în mod excepţional Repartizarea cheltuielilor pe perspoană – respectiv cheltuielile de curăţenie (salariu/indemnizaţie îngrijitor)

1996 – Legea locuinţei nr. 114/1996 din 11 octombrie1996

2000 - Hotărârea 1275/ dec. 2000 privind aprobarea Normelor metodologice pentru punerea în aplicare a Legii 114/1996

Repartizarea cheltuielilor pe persoană:

„Art. 70. - Cheltuielile pe persoană reprezintă cheltuielile privind serviciile de care beneficiază persoanele - proprietari/locatari, care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în cadrul condominiului, în proprietăţi individuale.[...]

(5) Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor şi a gunoaielor menajere, pentru deratizarea, dezinsecţia clădirii/condominiului, precum şi cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor se repartizează în conformitate cu clauzele prevăzute în contractul încheiat cu furnizorul respectivului serviciu sau, în lipsa acestora, proporţional cu numărul persoanelor care locuiesc curent în clădire/condominiu.” [...]

„Art. 76. - Cheltuielile pentru curăţenie şi evacuarea gunoiului menajer se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în clădire.”

Cheltuieli pe cota parte:

„Art. 81. - (2) Cu excepţia personalului pentru curăţenie şi evacuare a gunoiului menajer, cheltuielile ce privesc personalul angajat al asociaţiei de proprietari, inclusiv cheltuielile privind contractele de prestări de servicii administrative către asociaţia de proprietari, precum şi cheltuielile aferente materialelor consumabile folosite şi celor administrative se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comună care revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în acordul de asociere.”

Este clar faptul că, în anul 1996, când a fost emisă prezenta lege, fiind încă în perioada de tranziţie privind trecerea de la condiţia de chiriaş la cea de proprietari, ţinând cont şi de necesitatea realizării urgente a unor legi, au fost realizate câteva erori. Astfel, cheltuielile de curăţenie fiind cumulate cu cheltuielile pentru evacuarea gunoiului, s-a  considerat că este necesar să fie repartizate pe număr de persoane. Însă, inclusiv la vremea respectivă, existau norme tehnice care normau activitatea unei femei se serviciu la mp – suprafaţă de curăţenie sau la tarif orar.

Totodată, între reglementările art. 76 şi art. 70 care definesc clar cheltuielile pe persoană există o mare contradicţie. Sunt convinsă că cei care sunt de specialitate vor înţelege la ce anume mă refer.

2003 - Hotarârea nr. 400 din 04/02/2003 aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si funcţionarea asociaţiilor de proprietari, Monitorul Oficial nr. 311 din 05/08/2003 modificată de H.G. nr. 1386/2003 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari;

A. Repartizarea cheltuielilor pe persoană

„ARTICOLUL 37 Cheltuielile pe persoana reprezinta cheltuielile privind serviciile de care beneficiaza persoanele - proprietari/locatari, care locuiesc/desfasoara activitati in mod curent in cadrul condominiului, in proprietati individuale. „

„ARTICOLUL 38 (5) Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor si a gunoaielor menajere, pentru deratizarea, dezinfectia, dezinsectia condominiului, precum si cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor se repartizeaza in conformitate cu clauzele prevazute in contractul incheiat cu furnizorul respectivului serviciu sau, in lipsa acestora, proportional cu numarul persoanelor care locuiesc curent in condominiu.”

„ARTICOLUL 43 Cheltuielile pentru curatenie si evacuarea gunoiului menajer se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc in mod curent in condominiu.”

Dacă promulgarea H.G nr. 400 din 04.02.2003 a fost determinată de noile reglementări europene, este clar că acestea nu au fost studiate cu atenţie, păstrându-se în continuare aceeaşi eroare, şi aceleaşi contradicţii între articolele care descriu repartizarea cheltuielilor pe persoană. Având în vedere că rolul acestei hotărâri a fost acela de a abroga cap. IV şi V din Legea nr. 114 – Legea Locuinţei, este vizibil faptul că a fost tratată cu superficialitate.

2003 - Organizaţia Naţiunilor Unite, Comisia Economică pentru Europa, Geneva Ghid practic privind coproprietatea asupra clădirilor de locuit din ţările în tranziţie - Naţiunile Unite, New York şi Geneva, 2003

„Cheltuieli de exploatare sunt cheltuielile legate de exploatarea zilnica a proprietatii. Acestea includ: cheltuielile pentru personal, mijloace de exploatare, contracte de servicii, taxe si salarii, prime de asigurare, energie, deseuri si alte cheltuieli de servicii. Cheltuielile de exploatare astfel definite sunt numai cele legate de partile comune. „

“[....] Costul curateniei poate fi tratat în doua moduri. Daca activitatea este realizată pe bază de contract, cheltuielile trebuie înregistrate la „curatenie". Daca totuşi este efectuată de personalul angajat, cheltuielile trebuie înregistrate la „personal angajat" sau „mijloace de exploatare". Aceleaşi sistem se aplică şi altor activităţi precum grădinărit, inspecţii tehnice etc. ...... Astfel de costuri pot fi încadrate direct în bugetul de exploatare. ”

2005 - Hotărârea Consiliului Local nr. 450 din 1.09.2005 privind aprobarea Regulamentului privind funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi a fost realizat în baza  prevederilor H.G nr. 400/2003 modificată de HG nr. 1 386/2003 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari;

„Art. 37 Cheltuielile pe persoană sunt următoarele :

a) cheltuielile aferente consumului de apă rece, apă caldă, canalizare (în cazul apartamentelor necontorizate);

b) cheltuielile aferente consumului de energie electrică pe casa scării, inclusiv cea necesară pentru funcţionarea ascensorului;

c) cheltuielile aferente consumului de gaze naturale, exceptându-se apartamentele contorizate ;

d) salarii pentru curăţenie şi evacuarea gunoiului menajer.”

„Art. 38 Cheltuielile pe cotă parte de proprietate sunt cele pentru :

a) lucrări de întreţinere, de reparaţii şi, după caz, de consolidare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea comună;”

Reamintesc faptul că o Hotărâre de Consiliul Local nu este mai presus de lege, aceasta trebuia să fie modificată integral odată cu apariţia Legii 230/2007. În afara acestei Hotărâri mai atrag atenţia că, în prezent, modelul de Statut al asociaţiei precum şi Acordul de asociere pe baza cărora s-au înfiinţat asociaţiile de proprietari din 2007 pănâ în prezent sunt realizate tot în baza unei hotărâri de guvern abrogate. Astfel, consider că prin aceasta, în afară de încălcarea prevederilor Legii 230/2007, a Normelor de aplicare, au fost încălcate şi prevederile LEGII nr. 215 din 23 aprilie 2001 Legea administraţiei publice locale, LEGEA 188/1999 privind Statutul funcţionarilor publici şi Legea nr. 7/2004 privind Codul de conduită a funcţionarilor publici realizându-se un prejudiciu foarte mare la adresa proprietarilor de apartamente tip condominium.

2007 - Lege nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 490 din 23/07/2007.

2007 - HOTARÂRE Nr. 1588 din 19 decembrie 2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

SECŢIUNEA a 2-a

            Repartizarea cheltuielilor pe număr de persoane

            „ART. 34 Cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu şi nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsurăse repartizeazăproporţional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată şi reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.”

            Repartizarea cheltuielile pe cotă-parte indiviză de proprietate

            „Art. 43. - Cheltuielile pe cotă-parte indiviză de proprietate, în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea, repararea, exploatarea şi, dupa caz, consolidarea părţilor de construcţii şi instalaţii din condominiu aflate în proprietate comună.”

            „Art. 44. - (1) Cheltuielile pe cotă-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu privire la: [...] personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curăţenie etc.; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.”

           

În sfarşit, odată cu promulgarea Legii 230/2007 şi a Normelor metodologice de aplicare se realizează această corecţie ţinându-se cont şi de normele europene şi se specifică foarte clar cum se repartizează cheltuielile de curăţenie dar care nu sunt puse în aplicare din cauza Ordinului ministrului nr. 1969/2007.

2007 - Ordin nr. 1969/2007 din 09/11/2007 privind aprobarea reglementărilor contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 846 din 10/12/2007 şi care abroga ordinul Ordinul ministrului finanţelor publice nr. 1.829/2003

                       

În Ordinul emis de Ministerul Economiei şi Finanţelor, în noiembrie 2007, cu o lună înainte de apariţia Normelor Metodologice de aplicare a Legii 230/2007 modelul de listă privind calculul contribuţiilor lunare (formularul 14-6-28) este realizat în baza unei hotărâri de guvern care odată cu apariţia Legii 230/2007 şi a normelor metodologice de aplicare a fost abrogată. Nu cred că mai este cazul să  fac alte comentarii.

În atenţia Primăriei Municipiului Galaţi

            Având în vedere cele prezentate mai sus, vă rog ca, în termen de 30 de zile de la primirea prezentei, să luaţi măsurile necesare privind corectarea acestor erori la nivelul Municpiului Galaţi, în cadrul tuturor asociaţiilor de proprietari.

            Totodată, vă mai aduc la cunoştinţă faptul că nu se respectă legea privind calcularea cotei părţi. Din verificările efectuate, am sesizat faptul că nu se aplică niciuna din formulele de calcul al cotei indivize prevăzute de reglementările în vigoare.

            Nu am pretenţia de a mă considera o specialistă comparativ cu alte persoane, eu studiez acest domeniu de 3 ani şi o fac din pasiune. Cu toate acestea, în calitate de proprietar, pun următoarele întrebări: Când vor fi emise proceduri operaţionale privind controlul activităţilor din cadrul unei asociaţii, respectiv: administrativă, economică, tehnică, de organizare? De ce nu se face evaluarea periodică a administratorilor având în vedere competenţa instituţiei de atestare? Ştiţi că în baza evaluării periodice şi a sesizărilor din partea proprietarilor, prin dispoziţie a Primarului se poate retrage atestatul de administrator? ...

           

În atenţia Ministerului Finanţelor Publice şi Ministerului Economiei

            Întrucât, în 2007, când a fost emis Ordinul 1969, ministerul emitent se numea Ministerul Economiei şi Finanţelor, voi adresa prezenta ambelor ministere. Astfel, vă rog ca, în termen de 30 de zile de la primirea prezentei, să luaţi măsurile necesare privind corectarea acestor erori prin modificarea modelului de tabel impus în ordin.

            Iar, pe viitor, în calitate de cetăţean al statului român vă rog să acordaţi mai multă atenţie la emiterea actelor juridice pentru a nu ne pierde încrederea în instituţiile statului.

În atenţia Ministerului Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice

            Din păcate, cele prezentate mai sus nu au fost implementate greşit doar la nivelul oraşului Galaţi, aceeaşi eroare apare în multe alte muncipii. Din acest motiv, aş lansa rugămintea ca, în situaţia în care va intra în vigoare noul proiect de lege, când vor fi întocmite şi normele metodologice de aplicare, să fie specificat clar din ce se compun cheltuielile de curăţenie. Totodată, aş atrage atenţia specialiştilor de a reconsidera modul de repartizare a cheltuielor privind iluminatul pe scară. Dacă timpul îmi va permite, am să motivez în alt material de ce iluminatul pe scară trebuie asimilat cheltuielilor de exploatare şi nu cheltuielilor pe persoană. În principiu, energia electrică utilizată pentru iluminatul scărilor (proprietatea comună) are o caracteristică cumulativă, funcţionează în timp şi spaţiu.

Corpul Experţilor Contabili şi Contabili Autorizaţi – filiala Galaţi

            Având în vedere cele prezentate mai sus, vă rog ca, în termen de 30 de zile de la primirea prezentei, să luaţi măsurile necesare privind corectarea acestor erori şi luarea la cunoştinţă de către toţi experţii contabili privind modul de repartizare a cheltuielilor pe număr de persoană.

            Totodată, vă mai aduc la cunoştinţă că nu se respectă legea privind calcularea cotei părţi. Din verificările efectuate, am sesizat faptul că nu se aplică niciuna din formulele de calcul al cotei indivize prevăzute de reglementările în vigoare.

Federaţia Judeţeană a Asociaţiilor de Proprietari (FJAP) Galaţi

            Mă adresez conducerii Federaţiei cu următoarea întrebare: „Cum este posibil ca, din 2010, de la înfiinţarea acestei federaţii şi până în prezent, în condiţiile în care pretindeţi că apăraţi interesele proprietarilor, nu aţi sesizat niciodată că nu sunt respectate prevederile legale?

            De nenumărate ori, aţi apărut în presă şi la televiziunea locală susţinând că reprezentaţi intersele proprietarilor, dar Statutul federaţiei nu este făcut public, doar preşedinţii ştiu de afilierea asociaţiilor la federaţie nu şi proprietarii, iar activitatea federaţiei este inexistentă din punctul nostru de vedere. În afară de faptul că reprezentaţi în instanţă unele asociaţii, în rest nu am văzut nimic concret.

Cu deosebit respect,

tuturor instituţiilor statului,

CONDREA NARCISA GERSINA